Oggi parliamo di Africa, non però come luogo di vacanza o per discutere solo di tragedie e pestilenze, secondo il luogo comune che viene attribuito a questo grande Continente, parliamo invece di Africa nel senso di Business.

Mentre siamo tutti impegnati o meglio, impantanati nella palude dell’Euro Zona, il Continente Africano dal punto di vista economico, continua a crescere a ritmi sostenuti.

L’Africa, è uno delle aree del mondo che ottiene maggiori avanzamenti in termini di crescita economica a livello globale.

Siamo purtroppo abituati a pensare all’Africa prevalentemente come il Continente delle carestie e della povertà e veramente in pochi, sono coloro che sono consapevoli delle potenzialità di questo Continente che ha visto alcuni dei propri paesi, ottenere percentuali fra il 6 ed il 10% di crescita in questi ultimi anni.

Per molti individui, paesi come l’Uganda, il Ruanda, il Mozambico, l’Etiopia, la Tanzania, ecc., non sono altro che nomi esotici che ogni tanto, fanno capolino in televisione quando si parla di emigrazione, fame, guerra ed Aids ed invece, nonostante i loro problemi di cui non possiamo dimenticarci, sono anche nazioni che sono attraversate da un impetuoso sviluppo che sta portando anche benefici importanti ad una parte consistente di popolazione di quesi paesi.

 Investire in Africa : la visione provinciale di molti occidentali.

 Non sono bastati gli investimenti che il famoso Belsito, l’amministratore della Lega Nord, ha fatto in Tanzania, per far conoscere all’opinione pubblica italiana questo Paese che ha ottenuto una crescita di quasi il 7% nel 2011, ora, i principali giornali ed analisti economici mondiali, cominciano a parlare dell’Africa come dell’Area dove c’è una maggiore concentrazione di paesi in crescita.

Investire in Africa : le criticità per coloro che vogliono investire e sviluppare business.

Esiste sicuramente un insieme di problemi legati alla possibilità di investire in Africa.

Innanzi tutto, l’Africa, come qualunque continente, non è un blocco monolitico ma un insieme di nazioni, un crogiolo di etnie che non è facile conoscere e comprendere in breve.

Tra le criticità più comuni che interessano i paesi di questo Continente, troviamo :

• la sicurezza sulla proprietà. Le garanzie, non sono certo quelle che si incontrano in Europa od in America. Questo, non significa che la proprietà non sia garantita;

• la burocrazia malfunzionante e la corruzione dilagante ad ogni livello, sono un tratto comune a tanti paesi africani;

• la presenza molte volte di regimi non propriamente democratici (rispetto agli standard occidentali) che gestiscono in molti casi a livello privatistico la cosa pubblica;

• la logistica e le comunicazioni estremamente carenti che in certi paesi, influiscono notevolmente sulla possibilità di sviluppare determinati business;

• in molti casi, incontriamo anche problemi legati alla sicurezza personale, legati prevalentemente ad alcune aree. Il problema della sicurezza, non coinvolge tutti i paesi alla solita maniera

Nonostante tutti questi fattori di criticità, molti fondi internazionali d’investimento, stanno guardando a questi paesi africani, con sempre maggiore interesse ed anche gli spazi per avviare piccoli e medi business, cominciano ad esserci.

Diventa in questi casi fondamentale la conoscenza del territorio, delle leggi e delle consuetudini, nonché delle dinamiche sociali ed economiche che influenzano quelle aree.

In questo post, abbiamo voluto lanciare un ‘sasso nello stagno’, con lo scopo di riportare l’attenzione sulle cose concrete e sulle opportunità che continuano ad esserci intorno a noi ed anche sul modello di informazione attuale da cui dipendiamo per i contenuti informativi e le notizie in genere che tende a :

• fornire scarsa qualità di contenuti;

• si appiattisce su luoghi comuni e non offre informazioni di qualità che ci permettono di guardare le cose da una prospettiva diversa da quelle ‘abituali’.
  

Ritorneremo sul tema dell’Africa a breve.

Nella puntata precedente, abbiamo evidenziato come le cause che hanno portato alla crisi del mercato immobiliare siano di fatto anche strettamente legate alla difficoltà di comprendere che : le condizioni attuali del mercato , del contesto generale economico/sociale che si è evoluto, siano strettamente cambiate in maniera enorme rispetto a solo qualche anno fa e che quindi, non è possibile uscirne con facilità se coloro che a livello professionale che operano in questi campo oppure, la stessa classe dirigente politica, non ne prendono atto ed agiscono di conseguenza, pianificando le cose in maniera diversa.

Se da un lato, la crisi del mercato immobiliare è anche in parte legata a situazioni prettamente contingenti quali :

• la stretta straordinaria sul mercato del credito messa in atto dalle banche negli ultimi due/tre anni in particolare;

• il contesto di sfiducia e crisi generale che spinge molti soggetti ad un atteggiamento di attesa di tempi migliori;

• un’offerta che in alcuni comparti (specie nel settore commerciale ed uffici), è superiore alla domanda a causa dell’avvenuta costruzione di nuovi centri commerciali e di palazzi a destinazione uffici in tempi recenti;

• altro.

  

Bisogna anche tenere conto che esistono cause per niente contingenti ma che sono in realtà totalmente o quasi strutturali.

• se il reddito pro capite medio delle persone tende a scendere in molti casi anziché crescere;

• se i parametri per la concessione di un mutuo sono ancora quelli di 20 anni fa (lavoro a tempo indeterminato, garanzie richieste di un certo tipo, ecc.), mentre in realtà i potenziali acquirenti svolgono sempre di più attività con partiva iva, dispongono di contratti a tempo indeterminato, hanno età e provenienze differenti rispetto ai compratori del passato, ecc.;

• se troppe persone si presentano all’acquisto dell’immobile senza nessun risparmio (contrariamente a quanto accadeva sino a 15 anni in cui i mutui venivano concessi solo a copertura parziale);

• se le offerte di nuove costruzioni hanno prezzi superiori alla reale possibilità degli acquirenti (perché i terreni sono stati pagato troppo calcolando di rivendere poi gli appartamenti a prezzi alti);

• se gli immobili che vengono costruiti o ristrutturati non sempre rispondono a quelle che sono le nuove e REALI esigenze (singoli, separati, giovani coppie senza figli, immigrati senza molte garanzie, alta presenza di soggetti disabili, ecc.);

• altro.

L’elenco che si potrebbe continuare è molto lungo.

E’ nostra intenzione focalizzare invece il ragionamento sulla sempre maggior distanza che passa tra le necessità reali dei clienti/consumatori, le loro possibilità e l’offerta immobiliare presente sul mercato.

La crisi immobiliare, se non verrà attuato anche un cambio di strategia da parte di operatori del settore, autorità di vario tipo (politiche, bancarie, ecc.) difficilmente a breve si potrà trovare una facile via di uscita.

 Una notizia che rischia di passare quasi inosservata in Italia, ha invece ottenuto le prime pagine dei giornali in Spagna e sta diventano, lo spauracchio per molti : si sta infatti pensando di andare a verificare il vero valore degli attivi patrimoniali delle banche. Cioè, andare a controllare quanto veramente vale una banca e quanto è solido il suo patrimonio, attraverso un controllo dei beni messi a bilancio e conteggiati a valori che forse oggi, potrebbero essere nettamente inferiori rispetto a quanto invece viene indicato sui bilanci stessi.

Le banche spagnole (come del resto anche quelle italiane e di altri paesi), hanno ‘nella pancia’, cioè nel loro bilancio, molti attivi patrimoniali di varia provenienza. Significa in pratica che c’è il rischio che abbiano conteggiato fra le loro attività, molti beni che in realtà oggi potrebbero avere un valore effettivo molto inferiore a quello indicato.

Tutto questo, vuol dire che se oggi si andasse a verificare il vero valore di molte banche ed assicurazioni, potrebbe accadere il caso che molte di queste attività, risulterebbero valere il 20 od anche il 40% in meno, rispetto alla cifra ufficiale dichiarata e questo, provocherebbe di conseguenza un effetto dirompente sul loro valore di quotazione borsa e successivamente, anche sulla loro possibilità effettiva di ottenere prestiti da altre banche e quindi, di continuare a riscuotere anche la fiducia di investitori e risparmiatori.

Pensate a cosa potrebbe accadere se uscisse fuori pubblicamente una notizia che proprio la banca dove voi tenete i risparmi, a seguito di un serio controllo esterno sui suoi bilanci, risultasse invece avere un valore reale del 25% inferiore rispetto a quello dichiarato ufficialmente!

La banca, come istituzione ed anche come impresa in generale, vive e si nutre di fiducia.

La fiducia dei risparmiatori; la fiducia in generale del mercato; la fiducia delle altre banche che a loro volta prestano soldi agli altri istituti.

Se accedesse una cosa simile, improvvisamente, ci sarebbe una fuga da parte di investitori istituzionali e poi, cosa succederebbe?

Cosa succede se le banche perdono la fiducia?

Per prima cosa, comincerebbero a fuggire i topi grandi, poi, anche i topi medi ed alla fine i topolini, cioè, i piccoli investitori e risparmiatori che nel tentativo estremo di mettere in salvo le proprie briciole (i risparmi), comincerebbero a correre verso gli sportelli della banca per ritirare i soldi.

Ve lo immaginate un effetto domino, con i cittadini presi dal panico a ritirare e spostare soldi ed i direttori delle varie sedi a correre sudati ed agitati, avanti indietro nei saloni d’entrata, a cercare di calmare pensionati, risparmiatori e famigliole che cercano disperatamente di prelevare il contante perché temono il crack della propria banca?

E coloro che hanno invece depositato i propri soldi in quelle banche banche che non lavorano con il contante e dove tutto, si muove solo mediante assegni, carte di credito e bonifici?

Ovviamente, tutto questo è pura ipotesi!

Al di là di queste teorizzazioni, c’è un dato reale : se siamo arrivati a questo punto, significa che purtroppo la situazione è molto seria ed occorre veramente riflettere che se si arriva al punto di effettuare un controllo in un tempio sacro come una grande banca, temendo realmente queste perdite, significa che i rischi e le ipotesi che abbiamo ‘lanciato’ poca sopra, non sono poi così campati in aria.

Diversificare le proprie fonti di risparmio ed investimento, ora più che mai, sembra un obbligo a cui non è possibile sottrarsi.

Torneremo ad approfondire, come già in passato questo tema che nei mesi prossimi, purtroppo, si arricchirà di nuove informazioni, non certamente piacevoli.

Con questo articolo si conclude la nostra lunga disamina sull’investimento nelle case prefabbricate in legno. Nelle scorse puntate abbiamo visto le modalità di messa a reddito di questi immobili, modalità che si concretizzano essenzialmente nell’affitto ad uso turistico. In questo ultimo articolo vogliamo completare l’argomento dando un’occhiata ai rendimenti che derivano dagli incassi dei canoni di locazione turistica ed al trattamento fiscale degli stessi.

QUANTO RENDE L’INVESTIMENTO NELLE CASE PREFABBRICATE?

Come qualsiasi investimento che si rispetti, sarebbe utile conoscere anche il rendimento della messa a reddito delle case prefabbricate in legno, sia in termini assoluti che in termini percentuali. Non avendo a disposizione statistiche ufficiali relative agli incassi annuali delle case prefabbricate in legno ad uso vacanza, bisogna ricorrere a dei semplici calcoli matematici che tengano conto dei canoni di affitto percepiti dai proprietari, dei mesi in cui vengono percepiti e del costo di realizzazione dell’immobile. Quest’ultimo parametro si più facilmente desumere dalle altre puntate del nostro reportage in cui abbiamo indicato i costi di acquisto e di realizzazione di questa particolare tipologia di immobili. Per quanto riguarda i canoni di locazione turistica, bisogna fare riferimento alla variabilità regionale degli stessi, in quanto possono aumentare in eccesso o in difetto, in base all’area geografica in cui è ubicato l’immobile. Bisogna anche considerare che la locazione turistica non è sottoposta alle regole dei contratti classici di locazione ed è pertanto soggetta solo alle consuetudini del libero mercato. Un’utile panoramica per il calcolo dei rendimenti della messa a reddito delle case in legno può essere fornita dai diversi canoni di affitto turistico applicati a livello regionale.

CANONI LOCAZIONE TURISTICA NORD – CENTRO-SUD

I canoni di locazione turistica di case vacanza e chalet in legno, in zone del Nord Italia, vanno da 300 a 750 euro a settimana; le tariffe massime sono relative ai periodi di alta stagione. Nelle zone del Centro, almeno per quanto riguarda gli annunci che siamo riusciti a visualizzare, i canoni di locazione turistica si aggirano dai 300 ai 450 euro settimanali. Al Sud e nelle Isole, i prezzi dei canoni di affitto registrano una forte variabilità, con tariffe basse nelle aree interne e comprese tra 250 e 400 euro e tariffe molto elevate per le zone a forte vocazione turistica. In Sardegna, ad esempio, sempre per l’annuncio che siamo riusciti a visualizzare, le tariffe dell’affitto di case, bungalow e chalet, nelle zone più rinomate dell’Isola, si aggirano tra i 600 ed i 1200 euro settimanali.

CALCOLARE IL RENDIMENTO DELLA LOCAZIONE TURISTICA

Dopo aver avuto un quadro, anche sintetico, dei canoni di locazione turistica delle varie zone d’Italia, possiamo tentare un calcolo del rendimento relativo all’operazione di messa a reddito delle case prefabbricate in legno. Il rendimento deve permettere di coprire le spese d acquisto dell’immobile e di realizzare un guadagno. Come già detto nelle scorse puntate, per poter pensare ad un rendimento soddisfacente bisogna cercare di non spendere più di 70 mila euro con la costruzione della casa in legno. Cifre superiori, ma comunque mai oltre i 100 mila euro, si possono considerare solo se la casa sorge in aree di forte interesse turistico, dove i canoni di locazione settimanale possono superare anche i 1000 euro. Considerando un canone medio di 600 euro settimanali, si ottiene un incasso mensile di 3200 euro che, per 12 mesi, fanno 38400 euro, ovvero un rientro dall’investimento nel giro di due anni. Il rendimento percentuale dell’investimento nelle case prefabbricate in legno si preannuncia molto alto e se si pensa che un rendimento del 10% permette di realizzare, su una spesa di 70 mila euro, settemila euro annui, un incasso, sempre annuale, di quasi 40 mila euro permette di ottenere un rendimento del 54%. Ma senza voler pretendere troppo, anche un affitto medio di 300 euro a settimana permette di ottenere un rendimento di 3600 euro annui, con un rendimento percentuale del 5%, che è sempre superiore a quello di moltissimi investimenti finanziari. Nel fissare i canoni di locazione ricordatevi di comprendere o escludere le spese delle utenze. Nel caso decidiate di comprendere anche le utenze ( luce, riscaldamento, connessione internet) chiedete un canone che vi permetta di avere un discreto utile mensile. Le spese della casa prefabbricata in legno sono relative alla luce, all’acqua, all’eventuale abbonamento internet, alla manutenzione e al pagamento dell’ICI, oggi IMU. La casa in legno permette, però, un notevole risparmio energetico, con calo dei costi delle bollette per luce e gas. Valutato il livello dei costi di gestione annuale della casa, il proprietario potrà decidere liberamente il canone di affitto da richiedere ai turisti.

PROFILO FISCALE INVESTIMENTO

La casa prefabbricata in legno, come emerso nel precedente paragrafo e anche in altri articoli, viene considerata uguale alle altre case. Una volta che si sarà acquistato il terreno e lo si sarà registrato al catasto, anche la successiva costruzione della casa in legno andrà comunicata all’Agenzia del Territorio. Una casa in legno, fissa, con utenze attivate, specie da dare in affitto, è sottoposta, salvo variazioni future, al pagamento dell’IMU come seconda casa. I canoni di locazione turistica sono soggetti al pagamento dell’Irpef e vanno indicati ogni anno nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, se la locazione è inferiore ai trenta giorni, il contratto non necessita di registrazione, ma solo dell’apposizione di una marca da bollo da 14, 62 euro sulla copia che viene rilasciata al conduttore e di una marca da 1,81 euro sulla ricevuta da consegnare, sempre al conduttore, all’incasso del canone.

Fonti di alcuni dati:

http://www.homelidays.it/

http://www.villanao.it/italia/affitto_chalet-baite.html

http://www.finanzaonline.com/forum/immobiliare/1173883-tassazione-immobile-con-finalita-turistica-e-imputazione-irpef.html

Rosalba Mancuso

Fonti immagini:

legno.fordaq.com

annunci-qui.com

Buon lunedì,

come molti avranno osservato, abbiamo dedicato parecchi post sia su mandilo.it che su affaripropri.com, in merito all’opportunità di effettuare investimenti ed avviare attività all’estero.

Complice il clima di crisi e di incertezza generale, sempre più persone, oggi guardano con speranza ed illusione ad opportunità che sono collocate al di fuori dei confini nazionali.

E’ sempre conveniente investire all’estero, anche in questi tempi?

Il settore degli investimenti all’estero, è molto ampio e racchiude molte aree e segmenti non sempre limitabili ad un gruppo ristretto di esempi.

L’offerta, in termini di proposte e soluzioni che sino ad oggi è presente, tende ad ampliarsi sempre di più, sia on line (attraverso siti, blog, ecc.), che off line(secondo canali tradizionali).

Il rischio in generale, deriva dal fatto che ancora troppe persone, tendono a correre solo dietro alla ‘massa’, alla ‘moda del momento’, anziché ragionare e valutare caso per caso.

Su questo aspetto, purtroppo, nonostante gli errori del passato, pare che la gente tenda a ripetere i soliti comportamenti.

Nella maggior parte dei casi, ci troviamo di fronte a persone che sino ad oggi hanno tenuto i propri soldi in un libretto bancario oppure, investiti prevalentemente in bot ed all’improvviso, si riscoprono investitori internazionali, pronti a correre dietro a qualunque chimera.

C’è il rischio reale, di passare da un estremo all’altro, senza riflettere, senza prepararsi adeguatamente e capire i vantaggi ed i potenziali rischi derivanti da determinati investimenti.

Manca purtroppo una consapevolezza generale (oltre che una preparazione di base) e così, la maggior parte delle persone, tende a non occuparsi dei propri risparmi, delegando anche nelle cose più banali queste funzioni ad altri soggetti, come ad esempio, la propria banca o qualche altro consulente che segua in vece propria, ogni aspetto di questa materia.

Tutto questo, non favorisce certo la capacità di analizzare quelle nuove tipologie di investimenti che sono collocati in altre aree e sono caratterizzati da dinamiche ed aspetti che non sono immediatamente comprensibili a coloro che solitamente non seguono questi argomenti.

Se da una parte :

• l’economia nazionale è in recessione;

• le vere opportunità d’investimento sono molto inferiori rispetto a qualche anno fa;

• il mercato immobiliare, nel suo complesso, vive una crisi ampia e dalla quale, non sarà facile uscire in tempi brevi;

• il mercato dei titoli (azioni ed obbligazioni), è rischioso e non presenta particolari opportunità nel breve termine;

• i titoli dello stato, non è poi detto che siano così sicuri come ci vengono presentati;

• assicurazioni e polizze vita, sono prodotti legati all’andamento di titoli ed immobili e quindi, a forte rischio;

• il valore delle piccole e medie attività, ha subito un crollo negli ultimi anni e nel breve periodo, la cosa può solo peggiorare in termini generali;

• ecc..

Dall’altra, non possiamo pensare che investire a ‘casaccio’ all’estero o seguendo solo la moda del momento, sia sempre la soluzione ottimale.

Non basta spostare i soldi e gli investimenti all’estero : è necessario individuare delle buone opportunità e saperle/poterle anche gestire successivamente!

E’ comprensibile l’atteggiamento tipico delle persone di ‘appoggiarsi’ ad altri soggetti, riconosciuti più esperti, quando si è in situazioni di ‘poca conoscenza’ di un certa materia ma è sempre indispensabile, conservare uno spirito critico ed analitico.

Nei prossime settimane, dedicheremo altri post a questo argomento, ben consapevoli dell’interesse generale che ruota intorno a queste tematiche, in particolare in questi tempi, dove le informazioni tendono ad accavallarsi ed a contraddirsi contemporaneamente.

Buon lavoro.

Andrea Figoli

Le notizie niente affatto incoraggianti provenienti dalla Borsa e dai mercati internazionali in generale, mettono in evidenzia una serie di criticità che coinvolgono sopratutto alcuni paesi europei in maniera simile anche se non uguale, quali : Italia, Spagna, Portogallo, Irlanda, ecc..

Tra questi elementi critici, troviamo :

• bassa o NESSUNA crescita dell’economia del paese ed in alcuni casi, una decrescita netta;

• disoccupazione in aumento senza che nel breve siano previsti miglioramenti concreti;

• indebitamento pubblico (dello Stato e degli enti amministrativi locali come : comuni, regioni, ecc.) in aumento in termini quantitativi e che ha raggiunto ormai livelli elevati od elevatissimi rispetto al pil nazionale;

• disoccupazione in aumento e che sta colpendo in particolare i giovani ed alcune aree specifiche all’interno di quei paesi;

• aumento della spesa sociale e pensionistica a causa dell’età media elevata della popolazione di queste nazioni. Questa tendenza, si farà sempre più sentire con il passare degli anni e coinvolgerà anche i paesi con economia stabile;

• bassi investimenti provenienti dall’estero. Scarsa capacità di attrarre investimenti da fuori;

• fuga di capitali all’estero, in particolare verso quei paesi che godono di migliore credibilità e stabilità (Svizzera, Brasile, Germania, ecc.). Questo fenomeno, sta ormai diventando devastante per le finanze e l’economia di questi paesi in quanto sottrae sempre più risorse e dall’altra, crea una corsa alla ‘fuga’ da parte di privati ed imprese con l’obiettivo di mettere al sicuro sempre più capitali. Questa tendenza, vede ormai coinvolti non solo i ricchi e molto ricchi di questi paesi ma anche quella parte della middle class che in questi anni, è riuscita a mantenere un certo livello di reddito e di risparmi;

• tagli agli investimenti ed ai trasferimenti che lo Stato eroga verso i soggetti più deboli con la conseguenza di una riduzione del reddito disponibile da parte di milioni di cittadini;

• chiusura di imprese e fuga per una parte di esse all’estero. La conseguenza immediata, è un aumento di disoccupazione, una diminuzione delle entrate fiscali per i singoli stati ed un minor reddito in circolazione;

• si riducono i consumi, le spese, gli investimenti ed ogni settore perde conseguentemente importanti quote di fatturato;

• aumento della pressione fiscale reale per i soggetti fiscali rimasti che devono ‘reggere’ il peso dei costi sempre più alti degli stati;

• altro.

La situazione non è affatto semplice.

Per chi investe e fa l’imprenditore, riuscire a concentrarsi sugli obiettivi di business, evitando di cadere in trappole e quindi di impantanarsi, non è cosa da poco.

Dopo questa premessa non certamente euforica, passiamo a definire o meglio ad ipotizzare quali sono le aree in cui è possibile ritagliarsi uno spazio nei prossimi mesi ed anni.

Con la seconda parte, entreremo nello specifico di questo argomento.

Continua.

Riprendiamo questo argomento, da un nostro precedente post di alcuni mesi or sono, in cui abbiamo paventato il rischio o meglio ancora, il probabile accordo fra l’Italia e la Svizzera per ‘regolarizzare’ i capitali depositati nelle banche svizzere da parte di cittadini italiani nel corso degli anni e mai denunciati al fisco.

Nelle banche svizzere, in particolare nel Canton Ticino, nel corso di decenni, sono stati infatti depositati ingenti capitali in fuga dall’Italia in varie situazioni ed a seguito di un insieme di fattori e motivazioni, quali ad esempio:

• denaro frutto di guadagni non denunciati al fisco e messi ‘al sicuro’ nei forzieri elvetici nel corsi degli anni (utili non fatturati, redditi in ‘nero’, attività non regolari, guadagni su operazioni di vario tipo che sono stati solo parzialmente denunciati, ecc.);

• denaro di provenienza sicuramente illecita (criminalità, fondi neri di attività politica, soldi derivanti da tangenti ed operazioni irregolari, ecc.);

• capitali portati al di fuori del Paese nei momenti di grande instabilità politica e sociale (il periodo del terrorismo; le varie crisi che dagli anni settanta in poi, hanno attraversato il Paese, compresa l’ultima fase che stiamo vivendo);

Quindi, i due obiettivi principali che hanno spinto moltissimi italiani a portare i capitali in Svizzera, sono essenzialmente :

• la segretezza. L’anonimato garantito dalle banche svizzere, è sempre stato il valore aggiunto di questi istituti;

• la sicurezza. La Svizzera, è considerata una nazione sicura da più di un secolo e nella quale confluiscono le ricchezze e le fortune da ogni parte del mondo proprio per il carattere ‘neutrale’ che questo Paese ha assunto nel corso degli anni ed anche a seguito della stabilità economica e sociale della Confederazione Elvetica;

• il moderato livello di tassazione e le opportunità offerte dalla piazza finanziaria elvetica.  La Svizzera, offre agli investitori non solo un luogo dove depositare capitali ma anche una base da dove operare per effettuare operazioni d’investimento ovunque, grazie all’esperienza ed alle strutture disponibili, nonché ad una legislazione orientata in tal senso.

Cosa cambia se verrà siglato l’accordo per i titolari dei capitali depositati nelle banche svizzere?

Una cosa è certa : il segreto bancario rimarrà e garantirà sempre la privacy ai titolari dei depositi bancari in Svizzera.

In cambio del mantenimento del segreto, gli accordi che sino ad oggi sono stati stipulati con Germania, Gran Bretagna, Austria, ecc., prevedono che gli stati da cui provengono i capitali ottengano una sorta di ‘risarcimento’ una tantum attraverso un prelievo dai conti di un importo che potrebbe variare nel caso italiano, dal 15 al 20% in termini reali (anche se gli ottimisti si spingono a parlare di un 30%).

Dopodiché, ogni anno la Svizzera accrediterebbe le imposte sugli utili dei depositi direttamente all’Italia.

Conviene ancora tenere i soldi in Svizzera?

Per rispondere a questa domanda, occorre valutare questi punti :

• quali alternative alla Svizzera ci sono? Si potrebbe portare i capitali in Estremo Oriente ma per molti risparmiatori/investitori questa evenienza, non è un’operazione semplice in quanto solo in pochi sono ‘pratici’ di mercati e canali finanziari che considerano ‘lontani’. La Svizzera, per molti titolari di depositi, è situata a solo un’ora o due di auto dalla propria abitazione.

  Questo, però non esclude che molti soggetti nelle settimane e mesi scorsi, abbiamo già portato altrove i propri soldi che prima erano depositati in banche della Svizzera, temendo un prossimo inevitabile accordo;

• quali sono gli obiettivi primari dei titolari di questi depositi? La sicurezza e la privacy? In questo caso, le prerogative rimangono intatte;

• Qual è il comportamento della Svizzera nei confronti di coloro che decidono di abbandonare il Paese? I loro dati potrebbero essere segnalati alle autorità italiane od in ogni caso, le autorità bancari elvetiche potrebbero porre dei paletti all’uscita del denaro.

Trattandosi in molti casi di risparmi e capitali accumulati nel tempo e considerando anche il contesto di insicurezza generale, la maggior parte dei titolari dei depositi, accetterà l’accordo in ogni caso le conseguenze negative di questo accordo ma almeno, manterrà inalterati gli altri vantaggi.

Continua.

Nelle scorse puntate abbiamo approfondito diversi aspetti relativi all’investimento con le case prefabbricate, anche se restano da chiarire ulteriori dubbi e altre domande che attengono proprio alle modalità di guadagno prodotte dall’investimento stesso. Sempre nelle precedenti puntate ci siamo, infatti, chiesti in che tipo di attività rientra la messa a reddito, tramite affitto, di una casa prefabbricata in legno. Da quanto emerso dall’analisi di alcune caratteristiche tipiche dell’investimento è stato visto che la casa prefabbricata in legno, realizzata su una porzione edificabile di un terreno agricolo, deve essere collegata all’attività agricola e quindi il primo obiettivo dell’investimento dovrebbe essere proprio quello di crearlo per svolgere la suddetta attività. Le cose diventano più complesse quando sorge la necessità dell’affitto e, siccome, l’affitto della casetta a turisti, per brevi periodi, e in località particolarmente suggestive, potrebbe configurare un’attività ricettiva diversa da quella agricola, bisogna capire in quali ambiti può rientrare questa messa a reddito della casa prefabbricata in legno. Se siete riusciti a costruire la casa in legno su un terreno ricadente in un’area di particolare interesse turistico, di certo avrete già verificato preventivamente la sussistenza o meno di determinati vincoli paesaggistici che potrebbero limitare o condizionare in parte la realizzazione di queste case. Assodato che siate riusciti davvero a costruire una casa prefabbricata in legno su un terreno che sorge su un’area di particolare interesse turistico, per la messa a reddito dell’immobile sono possibili diverse soluzioni, escludendo quella dell’attività agricola.

CARATTERISTICHE MESSA A REDDITO CASA PREFABBRICATA IN LEGNO

Una casa prefabbricata in legno, costruita su un terreno che sorge su una zona di particolare interesse turistico, può essere messa a reddito tramite l’affitto, perché, come sapete, la vendita di un immobile in legno tende ad avvenire a un valore inferiore rispetto a uno tradizionale in muratura. Se la casa sorge su un terreno edificabile, può essere affittata per uso residenziale, non configurando alcuna attività ricettiva o turistica. L’affitto per uso residenziale comporterà, dunque, la stipula di un regolare contratto di locazione con il conduttore, per il tempo previsto (uno o più anni). Se la casetta sorge su un terreno agricolo, in una porzione edificabile, può essere affittata a un altro agricoltore oppure a turisti per brevi settimane. L’affitto della casa prefabbricata per brevi periodi può essere possibile anche se questa è costruita su un terreno edificabile. La casa può essere affittata a notte o settimanalmente. In questi casi si parla di affitto turistico che può sempre avvenire tra privati. Esistono norme specifiche che disciplinano l’affitto turistico tra privati, norme che consentono di gestire questo tipo di messa a reddito senza dover avviare necessariamente un’attività di bed and breakfast o dover aprire la partita Iva.

NORMATIVA AFFITTI TURISTICI

Per affitti turistici si intendono gli affitti di abitazioni che non devono superare i 30 giorni. Le case, date in affitto con la suddetta definizione, devono possedere tutti i requisiti che consentono una serena e confortevole vacanza del conduttore, quindi dovranno disporre di bagni, camere da letto, armadi, cucina, utensili e biancheria per la casa. Gli affitti che non superano i 30 giorni possono essere gestiti in forma di attività non imprenditoriale. L’affitto della casa a turisti prevede, però, la stipula di un contratto in forma scritta, chiamato contratto di locazione temporanea, in cui si stabilisce il periodo della locazione stessa e l’importo del canone. L’affitto turistico delle case può essere gestito in forma non imprenditoriale fino a quattro unità abitative. Sui contratti di locazione temporanea non si applicano le leggi previste per gli altri contratti di locazione tra privati, ovvero le cosiddette norme sull’equo canone o della legge 431/98 sulle locazioni. Ai contratti di affitto temporanei si applicano esclusivamente le norme contenute nell’art.1571 e seguenti del Codice Civile, tra cui responsabilità e obblighi del proprietario. Per procedere ad affittare la propria casa prefabbricata in legno ai turisti, bisogna inserirla nel circuito di classificazione regionale, presentando, all’ufficio di promozione turistica del comune, la relativa documentazione dell’immobile. I documenti da presentare sono la planimetria, l’abitabilità, la certificazione degli impianti a norma, i prezzi minimi e massimi dei canoni e il periodo della messa in locazione. L’affitto turistico può avvenire anche in forma imprenditoriale. In tal caso i contratti di affitto devono avere una durata non superiore a tre mesi consecutivi. Per affittare immobili per vacanza in forma imprenditoriale, bisogna ottenere l’autorizzazione del comune e comunicare il listino prezzi alle autorità competenti. La casa in affitto per vacanza non deve prevedere servizi centralizzati altrimenti rientrerebbe nell’attività di affittacamere. Bisogna sottolineare che l’affitto delle case prefabbricate in legno avviene prevalentemente in forma non imprenditoriale, cioè tra privati. Il fenomeno è in constante aumento, anche se non esiste una normativa specifica che regoli in via definitiva questo tipo di affitto. Alcune delle informazioni riportate nel nostro articolo si rifanno a singole norme regionali. Per cui, prima di procedere ad affittare la casa prefabbricata in legno per brevi periodi o, come si dice in gergo, con la formula “short lets”, è consigliabile informarsi con gli uffici turistici della propria Regione.

Fonti dei dati:

http://www.affitto-appartamenti.info/affitti-stagionali-turistici-cosa-norme.php

http://www.housealghero.com/index.php?option=com_content&view=article&id=63&Itemid=78

Rosalba Mancuso

Fonti immagini:

ase-vacanza.trovavacanzesicilia.it

it.itholiday.com

Benvenuti al terzo appuntamento con il reportage dedicato ad investire nel vino. Nella seconda parte del suddetto tema abbiamo esaminato la prima modalità di investimento in questa antichissima e rinomata bevanda, ovvero i vini d’annata. In questa terza parte proseguiremo parlando della seconda soluzione di investimento e cioè dell’acquisto di fondi che vengono destinati alla coltivazione della vite. L’acquisto di un vigneto rientra naturalmente in un tipico investimento immobiliare che, però, viene anche classificato come uno dei metodi di investimento nel vino.

ACQUISTARE UN VIGNETO: CARATTERISTICHE

Acquistando un vigneto, come già accennato al precedente paragrafo, si realizzano essenzialmente due cose: un investimento immobiliare e un’operazione agraria in cui si diviene proprietari di un fondo destinato alla coltivazione della pianta da cui si produce l’uva e poi il vino. Quest’ultimo particolare è di fondamentale importanza per realizzare un investimento remunerativo perché non tutti i vigneti hanno gli stessi risultati produttivi e non tutte le produzioni di vino sono così pregiate da consentire un ritorno economico dalla rivendita dello stesso vigneto o del prodotto finale. Se il vigneto viene acquistato per produrre e rivendere vino bisogna selezionare solo quelli su cui si coltivano le viti più pregiate e rinomate. Basta pensare che a tal proposito molti pensano di acquistare addirittura dei vigneti in Francia, Stato europeo tradizionalmente riconosciuto come uno dei più rinomati produttori di vini. Lo stesso parametro di “qualità” del vigneto si deve considerare nel caso dell’acquisto in Italia.

COSA CONSIDERARE PRIMA DELL’ACQUISTO

Nell’acquisto di un vigneto vanno anzitutto considerati dei parametri squisitamente agrari, ovvero la densità del fondo, i metodi di coltivazione, l’area in cui sorge, la specie coltivata, la quantità e qualità della produzione e condizione fitosanitaria. La densità del vigneto consiste nel numero di piante coltivate e nella loro distanza l’una dall’altra in rapporto alla superficie del fondo. La densità è diversa in base al tipo di vite e di vino che si vuole produrre. Nell’acquisto del vigneto a fini di investimento è, dunque, importante avere delle conoscenze agrarie di base o consultarsi con esperti del settore ed agronomi professionisti.

IL MERCATO

Investire acquistando un vigneto è considerato un investimento alternativo, sicuro e redditizio tanto quanto l’oro. Le quotazioni dei vigneti non si deprezzano nel tempo e anzi tendono a salire anche quando si registra un calo della domanda ( pochi compratori). I vigneti destinati alla produzione di vini prestigiosi possono raggiungere quotazioni stratosferiche, al pari di qualsiasi altro investimento immobiliare di lusso. Pure i piccoli vigneti di vini non famosi sembrano rendere bene poiché le loro quotazioni seguono il trend di crescita di quelli più “importanti”, anche se è difficile riuscire a ricollocare questi fondi per via del calo dei consumi dei vini comuni. Il budget da spendere per l’acquisto del vigneto dipenderà, dunque, dalle risorse finanziarie disponibili e dalle proprie aspettative di guadagno.

LE QUOTAZIONI

Le quotazioni dei vigneti sono strettamente legate alla fama dei vini prodotti e alla zona in cui sorgono. Basta pensare che un ettaro di vigneto per la produzione del Barolo costa tra 150 e 200 mila euro per ettaro. I vigneti delle colline senesi di Montalcino sono riusciti a raggiungere una quotazione di oltre 300 mila euro per ettaro. Con le suddette quotazioni, l’investimento in un vigneto famoso comporta una spesa che si aggira tra uno e tre milioni di euro, poiché, per una buona produzione di vino bisogna disporre di almeno dieci ettari di terreno. Se si acquista il vigneto per produrre vino bisogna anche considerare altri costi, come quelli della cantina e di tutte le altre cose che servono per lavorare e produrre la bevanda. Per “risparmiare” sulla spesa iniziale dell’investimento si potrebbe pensare all’acquisto di vigneti in quote, ma questa soluzione non sarà sempre praticabile perché l’Unione europea ha abolito le quote dei vigneti mantenendole solo fino al 2015. In Italia sarà possibile acquisire vigneti in quote fino al 2018.

QUOTE VIGNETI

Le quote dei vigneti non sono, come si potrebbe pensare, acquisti di fondi ripartiti tra più persone, ma dei diritti a reimpiantare la produzione di viti in un vigneto appartenente a un proprietario agricoltore. Queste quote si chiamano letteralmente “ diritti di reimpianto” e vennero introdotte nel 1978 per far fronte a degli squilibri produttivi che provocavano eccessi di produzione in alcune zone, a danno di altre. Il meccanismo funziona come le quote latte: il produttore, attraverso il diritto di reimpianto, viene autorizzato a piantare una determinata quantità di vigneto. Questo diritto è rappresentato da un documento che funge da vera e propria licenza che, a sua volta, può essere oggetto di compravendita. Per acquisire il diritto di reimpianto bisogna possedere specifici requisiti, tra cui quello di essere un agricoltore. Comunque, questa prassi è stata abolita perché ritenuta limitante della libera concorrenza. Senza le regole delle quote si potrebbe assistere alla proliferazione dei vigneti, proliferazione che non sappiano quanto potrà fare bene al mercato, mentre potrà servire agli investitori. La rivendita di un vigneto a fini di guadagno è da considerarsi un investimento di breve e medio periodo con un ritorno economico che avviene entro tre, cinque anni e rendimenti che variano in base al tipo di vigneto. Il rendimento dei vigneti, dal 2004 al 2009, è stato del 13%. I vigneti per la produzione dei grandi vini hanno addirittura registrato incrementi del 75%.

Fonti dei dati:

http://www.forumdiagraria.org/industria-enologica-f38/abolizione-quote-vigneti-t16844.html

http://ec.europa.eu/agriculture/capreform/wine/index_it.htm

http://www.poggioargentiera.com/2011/05/la-questione-della-liberalizzazione-dei-diritti-di-reimpianto-parte-i/

http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2010-08-29/vigne-redditivita-crescente-080604_PRN.shtml

Rosalba Mancuso

Fonti immagini:

vinidimontagna.it

gabrielemontioni.blogspot.com

Buon lunedì,

i dati forniti dall‘Istat in base all’ultimo censimento, ci permettono di identificare una serie di cambiamenti e dinamiche avvenute nella nostra società e che stanno influendo in maniera sempre più evidente anche sul mercato immobiliare.

Cosa cambia nel mercato immobiliare?

Da tempo, in molti nostri post, stiamo dicendo che l’offerta immobiliare che viene realizzata da costruttori, progettisti, ecc., deve cambiare rispetto al passato perché in questi anni, è cambiata la nostra società e conseguentemente, sono mutate anche le necessità che le persone e le imprese hanno.

L‘Istat, con questo censimento conferma pienamente quello che già da molto tempo andiamo dicendo. In particolare :

• sta crescendo il numero di single (divorziati, soli per scelta, vedovi, ecc.);

• si riduce il numero medio dei componenti di ogni nucleo familiare (la media matematica conferma che è ormai ridotta a poco più di 2 individui la componente media di un nucleo familiare). Tutto questo, ci allontana moltissimo dagli schemi tipici degli anni sessanta e settanta e che incentivarono un boom edilizio che portò alla nascita di moltissimi appartamenti orientati a famiglie ben più numerose delle attuali;

• stanno prendendo sempre più piede, anche a causa della crisi e delle cresciute difficoltà economiche che affliggono milioni di persone, parecchie nuove forme di residenza abitativa alternativa alla casa tradizionale;

Tutto questo, porta conseguentemente ad un cambiamento nella richiesta di immobili ad uso abitativo.

Sono sempre meno richieste (e lo saranno ancor di più in futuro) proprio quelle case di grandi dimensioni con molti vani, mentre all’opposto, i mini appartamenti e gli alloggi destinati a single e coppie, stanno diventano l’abitazione maggiormente richiesta.

Anche sul fronte dei costi, visto il peggioramento della situazione economica che interessa ormai milioni di individui (e purtroppo non solo in Italia), stanno acquisendo sempre maggiore interesse tutte quelle soluzioni abitative caratterizzate da bassi costi di esercizio (ad esempio, gli appartamenti che sono muniti di riscaldamento autonomo, con bassi costi condominiali, ecc.).

Se ai dati del censimento, sommiamo anche quelli più recenti che analizzano : la propensione ai consumi, il numero degli occupati, l’indebitamento delle famiglie, ecc., ci rendiamo conto che tutti queste informazioni, confermano pienamente le nostre analisi portate avanti nei precedenti post e cioè :

bisogna offrire al mercato quelle soluzioni abitative consone con l’attuale e futura richiesta e rispondere così ai bisogni abitativi reali delle persone.

In caso contrario, il settore immobiliare non potrà uscire dall’attuale situazione di stallo.

Buon lavoro.

Andrea Figoli