Inchiesta sul mercato immobiliare italiano : compravendita, affitti, garanzie dei locatari, tempi di vendita di un immobile.
Che cosa è cambiato nel mercato immobiliare italiano negli ultimi 12 mesi?
Come preannunciato nelle settimane scorse, abbiamo realizzato a cavallo fra il mese di gennaio e quello di febbraio 2012, un’inchiesta sul mercato immobiliare italiano per conoscere l’evoluzione di alcuni valori immobiliari e per comprendere anche che cosa è cambiato rispetto a 12 mesi fa.
L’Ufficio Studi di Mandilo.it, effettua periodicamente delle ricerche di mercato per analizzare alcuni fra i settori ritenuti più importanti nel comparto investimenti.
Le domande che abbiamo posto ai nostri interlocutori : oltre 400 agenzia immobiliari localizzate sul territorio nazionale, suddivise fra Nord, Centro, Sud, Isole e : piccoli centri e grandi città, hanno prodotto una serie di risultati che in parte sono omogenei ed in alcuni casi, tengono conto di specificità locali che poi andremo meglio ad approfondire.
Le domande che sono state fatte riguardano :
Quali sono oggi i tempi necessari per vendere un immobile in media? E quanto era il tempo richiesto invece 12 mesi fa?
Quali sono oggi gli immobili che si riescono meglio a vendere e quali invece incontrano maggiore difficoltà?
Quanto sono cresciute le richieste di affitto in generale?
Quanti di questi richiedenti hanno garanzie e solvibilità potenziali?
Quanto rende un immobile in affitto?
(Abbiamo posta la domanda in particolare con riferimento ad appartamenti di vario taglio e valore : appartamenti da 150.000 € ,300.000 €, oltre 500.000 €)
Quali sono oggi i tempi necessari per vendere un immobile in media? E quanto era il tempo necessario invece 12 mesi fa?
Quali sono gli immobili che si riescono meglio a vendere e quali invece incontrano maggiore difficoltà?
La media, va dai tre ai dodici mesi e per alcune tipologie di immobili, la tempistica può anche allungarsi notevolmente.
Gli immobili che incontrano minori difficoltà, sono quelli di piccole dimensioni e di valore non superiore ai 150.000 euro. In particolare , quelli situati in centro città.
La stragrande maggioranza di questi prodotti immobiliari, richiedono una media di tre mesi per essere venduti.
Questo segmento, si conferma in effetti il più vivace in quanto risulta poco colpito dalla stretta creditizia delle banche ed è inoltre considerato un prodotto d’investimento facilmente smobilizzabile nel caso l’investitore abbia la necessità di rientrare del capitale investito in tempi brevi.
Il secondo segmento di immobili maggiormente favorito, è rappresentato da quei prodotti di alto livello che rientrano fra gli immobili di lusso e di prestigio.
In questi casi, la stretta creditizia e la crisi in generale non hanno ‘raffreddato’ il mercato poiché la tipologia di compratori di questi immobili, non fa uso di mutui immobiliari per l’acquisizione e non è stata colpita dalla crisi in generale.
Il segmento immobiliare che è invece stato colpito seriamente dalla crisi, è quello che era prevalentemente appannaggio della ‘vecchia’ classe media e riguarda tutti quegli immobili di prezzo superiore ai 200.000, in particolare situati in semiperiferia e periferia, non nuovissimi e che normalmente, vengono acquistati mediante l’accensione di mutui.
I tempi medi per la vendita di un immobile rispetto a 12 mesi fa, in termini generali, si sono allungati di 3 mesi ulteriori.
Quanto sono cresciute le richieste di affitti in generale? Quanti richiedenti hanno garanzie e solvibilità potenziali?
Precisiamo che molte agenzie immobiliari, non trattano il mercato delle locazioni e coloro che hanno preso in considerazione anche la gestione di questo segmento, confermano nella maggioranza dei casi, una crescita della domanda di immobili in affitto anche se un’altra parte minoritaria, conferma invece una sostanziale stabilità nel numero delle domande.
Il dibattito sulle garanzie invece, è molto soggettivo perché i parametri di valutazione cambiano da agenzia ad agenzia ed in base anche alle raccomandazioni degli stessi proprietari.
Alcuni agenti, ci confermano che i richiedenti hanno mediamente le garanzie necessarie nella percentuale del 50, 60% degli stessi richiedenti.
Alcuni agenti, più selettivi, sostengono che i richiedenti con garanzie solide sono una percentuale molto inferiore.
Questi dati, ci confermano anche il motivo per il quale, molti immobili rimangono sfitti, nonostante le potenzialità di essere affittati in breve tempo.
Quanto rende un immobile in affitto?
(Abbiamo posta la domanda in particolare con riferimento ad appartamenti di vario taglio e valore : appartamenti da 150.000 € 300.000 € oltre 500.000 €)
Gli appartamenti posti in affitto, hanno un rendimento in termini percentuali rispetto al valore di mercato dell’immobile che varia dal 3% al 5,5% lordo.
In alcuni casi, si può scendere di qualche decimale rispetto al valore minimo ed in altri, si può salire ulteriormente, in particolare, nel caso degli immobili affittati agli studenti universitari.
Ovviamente, nel corso dell’inchiesta, ci siamo imbattuti anche in alcuni casi molti specifici come le aree turistiche Vip oppure, alcune zone di particolare pregio situate nei centri urbani di grandi città che comunque, non hanno modificato in termini sostanziali i dati riportati.
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