Le aste immobiliari giudiziarie, sono, invece, delle vendite ordinate dal Tribunale e rientrano nell’ambito di procedure esecutive a carico di debitori che non hanno potuto onorare i loro debiti o pagare le tasse. Anche per le aste giudiziarie , il Tribunale emette un bando dove vengono indicate le caratteristiche dell’immobile, i lotti messi all’asta, il prezzo base dell’asta, su cui basare le offerte.
COMPRARE CASA ALLE ASTE GIUDIZIARIE : COME FARE
Si aggiudicherà l’immobile chi avrà proposto l’offerta più alta. Il rialzo generalmente deve essere del 20% rispetto al prezzo base. Le aste immobiliari possono essere di due tipologie: senza incanto e con incanto. Nel primo caso l’offerta verrà presentata in busta chiusa, in Cancelleria. Il giorno dell’asta verranno aperte le buste e decisa l’aggiudicazione. Nell’offerta con incanto, invece, l’offerta più alta deve essere rilanciata entro tre minuti dall’ultima. Tutta la modulistica da presentare per la partecipazione, viene richiesta in seno al bando. L’asta con incanto può essere indetta anche quando l’asta è andata deserta o quando il creditore rifiuta l’offerta o quando il prezzo dell’offerta senza incanto, non supera il 20% del prezzo base. In tal caso il prezzo base sarà ridotto di ¼ rispetto al precedente. Eventuali collusioni per favorire le asta andate deserte, sono punite dal codice penale. Tutti possono partecipare alle aste con incanto, escluso il debitore. La procedura di vendita all’asta viene indetta con un’ordinanza di vendita, emanata dal giudice, tre, quattro mesi prima del giorno in cui possono essere proposte le offerte di acquisto.
COMPRARE CASA ALLE ASTE GIUDIZIARIE : COME PARTECIPARE
Per la partecipazione all’asta è indispensabile il pagamento della cauzione, che nelle vendite senza incanto, non deve essere inferiore a 1/10 del prezzo proposto dall’offerente e con incanto del 10% sulla base d’asta. In caso di mancata aggiudicazione con incanto, la cauzione viene restituita per intero all’offerente. Se quest’ultimo non si presenta senza giustificato motivo, la cauzione sarà restituita parzialmente. Nella vendita senza incanto, la cauzione deve essere presentata tramite assegno circolare da inserire in busta chiusa assieme alla documentazione da depositare in Cancelleria. Trascorsi 120 giorni dalla presentazione dell’offerta, senza nessuna comunicazione, vorrà dire che non sarà stata accolta. Per queste operazioni ci sono da pagare spese di trascrizione e voltura, bolli, imposte immobiliari, che rappresentano un secondo importo del 15% del valore a base d’asta che alimenterà un fondo spese, necessario, in caso di vincita dell’asta stessa, per pagare le spese burocratiche della procedura. Il saldo dell’aggiudicazione dovrà essere pagato entro i termini fissati dall’ordinanza di vendita che non potrà essere superiore a due mesi dall’aggiudicazione stessa. Il prezzo di acquisto dell’aggiudicatario, potrà essere finanziato tramite mutuo bancario. I Tribunali hanno siglato, a tale scopo, delle convenzioni con istituti bancari.
COMPRARE CASA ALLE ASTE : OTTENERE IL MUTUO
Conviene entrare in contatto con la banca, prima dell’asta per ottenere l’erogazione del mutuo in sincronia con l’aggiudicazione dell’asta. Se non si dovesse ottenere l’aggiudicazione, il contratto di mutuo può prevedere una clausola sospensiva per annullare il finanziamento senza aggravio di spese. Anche il giudice, se l’aggiudicatario non salda l’acquisto, può annullare l’asta ed indire un’altra vendita all’incanto, trattenendo la cauzione a titolo di multa. Se, invece, l’aggiudicatario salda nei termini, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile che obbliga il debitore a rilasciare l’edificio e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari. Il lato negativo dell’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria è quello dell’occupabilità dello stesso da parte del precedente proprietario. Anche in questo caso, come già detto per l’eventualità di acquisto di edifici pubblici, si rischia di trovarsi di fronte a vecchi proprietari che non vogliono saperne di andarsene da casa, situazioni umane difficili, troppo difficili da gestire per chi non è “pratico” del settore. Tra ingiunzioni e interventi della forza pubblica, potrebbero volerci mesi prima di vedere l’edificio completamento liberato dai precedenti inquilini. E’ consigliabile, in questi casi, avere a disposizione il supporto di un avvocato di fiducia. L’aspetto allettante dell’acquisto di un immobile all’asta è il prezzo molto conveniente. Il prezzo base di unità immobiliari di diversi metri quadri può aggirarsi anche sui 30- 40 mila euro, ma si tratta comunque di immobili che i potenziali acquirenti spesso non hanno la possibilità di vedere. Per sapere se l’immobile fa al caso vostro bisogna leggere molto attentamente la perizia redatta da un esperto del Tribunale. Le migliori possibilità di aggiudicazione si hanno per le aste con un prezzo base più alto, sono le meno affollate, mentre quelle con prezzo più basso alla fine vengono vendute ad un prezzo maggiore, per via dell’elevato numero di partecipanti e delle maggiori offerte al rialzo. Per partecipare all’asta è necessario individuare quella che più ci interessa, presentare un’istanza in carta semplice, dove apporre un marca da bollo di 14,62 euro, da inviare al Giudice Delegato, i cui dati saranno indicati nella scheda relativa all’asta prescelta. Nell’istanza si dovranno indicare i propri dati anagrafici, il numero della procedura ( da reperire nel bando), il regime patrimoniale, l’indicazione dei lotti per cui si partecipa, l’intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa. Un portale dove poter visualizzare le aste giudiziarie è www.astegiudiziarie.it . Per imparare a partecipare alle aste è consigliabile seguirne qualcuna in modo da rendersi conto del loro funzionamento. Per approfondire potete anche cliccare sui seguenti link, da cui abbiamo tratto alcuni contenuti: http://www.astegiudiziarie.it/content.aspx?p=0003 e http://www.guidaconsumatore.com/casa/acquisto_affitto/comprare_casa_asta.html.
Rosalba Mancuso
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